El desconocimiento de las verdaderas competencias que posee el administrador de condominios ha provocado que la percepción de los copropietarios sobre su gestión sea generalmente muy crítica.
Angélica Bañados
Cinco son los grandes problemas que enfrentan usualmente a los copropietarios de un condominio. Se trata de los estacionamientos de visitas, los ruidos, los olores, las mascotas y el administrador del inmueble. Esto último, en cuanto a las reales facultades que posee para realizar su trabajo.
A juicio de Juan Carlos Latorre Nagel, Presidente del “Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile (CGAI)”, la labor del administrador es bastante incomprendida, porque la mayoría de los copropietarios la desconoce y le sobre exigen además con materias que nada tienen que ver con sus obligaciones.
Según la Ley de Copropiedad, el administrador de condominios es el representante legal de la comunidad a la cual representa, donde su rol fundamental será cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad, y específicamente las que le entregue la asamblea de copropietarios.
Así, dentro de sus funciones estará cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras.
Gestión Criticada
"La imprecisión del real alcance de la gestión del administrador ha generado que la percepción sobre su trabajo por parte de los copropietarios sea generalmente muy crítica, porque en realidad no tienen facultades y terminan siendo secretarios de la asamblea", asegura Latorre.
Esta situación fue parte de las temáticas que se debatieron en el seminario "A 'Patás' y a Combos con la Asamblea", organizado por el CGAI el Jueves 13 de Septiembre.
Dentro de las atribuciones del comité de administración, que es el órgano que representa a la asamblea, está la designación del administrador. "En las asambleas, que se deben realizar a lo menos una vez al año, el administrador termina siendo una verdadera víctima".
Es sabido que las asambleas, instancia donde se ven los temas referentes al manejo de la copropiedad, son verdaderos "campos de batalla", porque las personas que asisten son las más conflictivas del edificio. "Según estadísticas, este grupo representa el 90% de los participantes".
"Esto ha provocado que muchos copropietarios dejen de ir a las asambleas. En nuestro país, la asistencia no tiene porcentajes superiores al 25%. La solución a este problema es que la Cámara de Diputados apruebe la presentación del proyecto de ley, que hicimos hace dos años, que proponía validar la consulta escrita como mecanismo que pueda reemplazar a la asamblea".
Y agrega: "Una consulta por escrito bien hecha puede reemplazar perfectamente todas las materias relacionadas con una asamblea en cuanto al manejo de un edificio, y fácilmente puede convocar al 75% de los copropietarios, haciendo que los acuerdos que se tomen entonces sí tengan una aprobación mayoritaria y se eviten peleas".
Más Conocimiento
Otro gran problema que enfrenta la labor del administrador de condominios -que puede ser una persona natural o jurídica- es que puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea. "Además, no tiene contrato y, por lo tanto, no es empleado de nadie", precisa el presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile.
"Es más, no es labor del administrador estar lidiando con los problemas que hay entre los copropietarios, como por ejemplo ruidos molestos, vehículos mal estacionados, problemas del ascensor, etc. Lo único que puede hacer es cobrar intereses a los morosos y, eventualmente, cortarles la luz si el reglamento lo permite".
Para conocer los verdaderos alcances de las funciones del administrador, recomienda que los copropietarios conozcan el reglamento de copropiedad, donde están claramente definidos sus derechos y deberes, y se establece, además, qué, cómo y a quién debe rendir cuenta esta persona que administra el edificio.
¿Quiénes pueden asistir a una asamblea?
En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de copropietario hábil; es decir, copropietario que se encuentre al día en el pago de sus gastos comunes. Éstos podrán optar a cargos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
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